Nehnuteľnosti tu sú a aj budú. Ako si však vážime svoje peniaze? Ľudia mnohokrát kúpia nehnuteľnosť so skrytými chybami, tie si časom vyžiadajú nákladné finančné opravy, ktoré danú nehnuteľnosť neúmerne predražujú. Pritom cena realít nie je zanedbateľná a často sa pri kúpe domu alebo bytu mnohí z nás na dlhé roky zadlžia hypotékami. Kúpa nehnuteľnosti by nemala byť unáhlená.
Platí v princípe to isté, ako keď si kupujete jazdené auto. Po skúšobnej jazde si ho necháte pre istotu aj tak skontrolovať skúseným automechanikom, ktorému dôverujete a ktorého ste si vybrali vy sami a nie predajca. Aj nehnuteľnosť sa dá skontrolovať odborníkom, len sa to často podceňuje a následne potom ostanú len oči pre plač... Niekedy sa zdá, že ľudia zabudli reflektovať to, že náš uponáhľaný svet sa za posledné obdobie výrazne zmenil. Máme tu vojnu za hranicami, hneď po skončení pandémie Covid nám zaklopala na dvere energetická kríza, a tak postupne prekonávame jednu krízu za druhou. Zrejme aj tieto faktory ovplyvnili realitný trh, čo žiaľ využili určité skupiny s vidinou rýchleho zbohatnutia. Skúsenosti za posledné roky však ukazujú, že slušných a dôverčivých ľudí je na Slovensku stále prevaha, čo je síce skvelá správa, avšak veľakrát sa ľudia dostanú zbytočne do veľkých problémov.
Ako to teda vlastne je? Priblížme si tento svet. Pre vysvetlenie problematiky v jednoduchosti môžeme laicky rozdeliť nehnuteľnosti na tri základné kategórie, a to nové, staré a rekonštruované. Novostavby sú kategória sama o sebe, ale treba vedieť aj to, že do tejto kategórie patria aj takzvané "rýchlo kvasené nehnuteľnosti“. Navonok sú pekné a v inzeráte svieti priam úžasný popis, pritom v skutočnosti sú niektoré iba problémové "haraburdy". Je to tak žiaľ preto, lebo niektorí stavitelia ušetrili na všetkom, čo sa dalo. Ako príklad si môžeme uviesť niektoré veci, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. V kúpeľni chýba pod kachličkami hydroizolácia, čo prvé roky možno nezaregistrujete, potom však začne vlhkosť prerážať do stien a tvorba plesní vás prinúti ísť do celkom drahej opravy novej kúpeľne. Ďalšou subkategóriou sú novostavby, kde developeri zvolili cestu ekonomicky výhodnejšiu v ich prospech. To napríklad znamená, že miesto vykurovania výmenníkovou stanicou alebo tepelným čerpadlom zvolili lacnejšiu variantu, a to výhrevné rohože či fólie pod parketami, aby na stavbe ušetrili. Teplo vám síce bude v každom prípade, ale v druhej variante kvôli výške účtu za elektrickú energiu siahnete omnoho hlbšie do vašej peňaženky. Existujú potom ale aj pekné a dobré, ba aj technologicky skvelo riešené novostavby, tých je však iba zopár a ťažko sa hľadajú.
Staršie nehnuteľnosti sa zdajú byť niekedy lepšia voľba, avšak tu sa zase prejavil „zub času“ a napríklad staršie paneláky majú systémové chyby. Úplne iná pesnička sú domy, ktoré si ľudia postavili, aby tam mohli žiť. Tu je častokrát staticky dobrá konštrukcia stavby, ale zase sa zvyknú prejavovať problémy s vlhkosťou. Viete nájsť aj také domy, ktoré nemajú závažné chyby, ale sú interiérovo zastarané. Málokedy sa vyhnete rekonštrukcii, aspoň čiastočnej. Dokonca sa niekedy nájdu aj staršie domy, kde prakticky nie sú chyby, no je to skôr rarita. V globále sú staršie a dobre postavené nehnuteľnosti výbornou voľbou, avšak tiež platí, že ich musíte nájsť.
Rekonštruované nehnuteľnosti je množina, ktorá nezapadá skoro nikam. Veľmi často sa tu môžeme stretnúť s tým, že sa niečo zrekonštruovalo tak povediac na „kšeft“, čo v preklade znamená urobiť rýchlo, lacno a nekvalitne, zamaskovať a draho predať. To je fuk, že do dvoch rokov sa rozpadnú rozvody vodoinštalácie a v prípade bytu začne zatekať susedovi. Veru, aj taký prípad sme mali. Pre objektívnosť však treba uviesť, že nájdete aj také rekonštrukcie, ktoré sú bezproblémové. Aj tu žiaľ platí, že dobré rekonštrukcie nehnuteľností nájdete pomerne prácne a ťažko.
Ako teda nájsť dobrú a kvalitnú nehnuteľnosť? Odpoveď nie je jednoduchá a roky skúseností sa nedajú zhrnúť do týchto pár riadkov. Predsa len existujú nejaké rady a indície, podľa čoho by sa dalo riadiť pri kúpe nehnuteľnosti. Vysvetlíme si to na príklade kúpy klasického rodinného domu typu bungalov so sedlovou strechou.
Prvým krokom je vlastná fyzická obhliadka, aby ste, ako sa povie, „navnímali“ vaše nové bývanie. Buďte zvedaví, vypytujte sa na všetko čo vás napadne, nebojte sa spýtať aj susedov, čo sa s nehnuteľnosťou dialo. Buďte milí, dobré susedské vzťahy sú na nezaplatenie. S realitnými maklérmi však opatrne. Žiaľ, častokrát sa stretávame s prípadmi, že maklér za vidinou rýchlej provízie je schopný povedať čokoľvek. O čiastočnej rekonštrukcií povie že bola komplexná, alebo, že všetko funguje a pritom kotol je dva roky po životnosti. Výber makléra zrejme neovplyvníte, väčšinou majú výhradné zastúpenie predávajúceho, avšak je ešte možnosť zabezpečiť si aj agenta kupujúceho. To je človek, ktorý vybaví všetko za vás. Existujú ale aj moderní makléri, ktorí už dávno vedia, že krok číslo dva je technický a právny audit, ktorý vás bude čakať. Audit nehnuteľnosti je v tomto kroku absolútne kľúčový. Treba si uvedomiť, že pokiaľ kúpite problémovú nehnuteľnosť, na vaše plecia padnú nielen problémy, ale často aj veľké finančné náklady.
Právny audit robí právnik. V ideálnom prípade má byť absolútne nestranný, čiže nie právnik od realitnej kancelárie, ani právnik kupujúceho, ale nezávislá advokátska kancelária. Tu je dôležité hľadať „senioritu“, čiže staršieho ostrieľaného právnika, ktorý sa výborne orientuje v realitách, videl už stovky zmlúv, robil stovky sporov, jednoducho takého, ktorý sa v problematike nestratí. Preverí zmluvy s predajcom, resp. realitnou kanceláriou (rezervačné zmluvy), vlastnícke práva k nehnuteľnosti, vrátane nebytových priestorov alebo prístupových ciest k pozemku. Zodpovie na otázky týkajúce sa prevodu či prechodu vlastníckych práv, ich nadobúdania výstavbou, vstavbou a nadstavbou, vyrovanania spoluvlastníckych práv (podielového a bezpodielového spoluvlastníctva), darovania, vecných bremien a záložných práv, dedičských práv a pod.
Asi najdôležitejšou časťou je technický audit. Ten je mimoriadne dôležitý, pretože dokáže odhaliť skryté nedostatky a upozorniť na problémy so stavbou. Ľudia, žiaľ, často podcenia túto kontrolu, alebo ju úplne odignorujú, pretože sa spoľahnú na slová „nebojte sa, všetko je v poriadku“. Horšie je, keď túto kontrolu zrealizuje niekto, kto nie je doma v danej problematike. To znamená, že kontrolu niekedy vykoná známy kupujúcich, ktorý je svojpomocný majster, alebo ešte horšie, kontrolu urobia garážoví kontrolóri, ktorí za pár stoviek s jednou vodováhou prebehnú celú stavbu a vyhlásia, že všetko je v poriadku. Prinajlepšom nájdu pár praskliniek, čo sú vo väčšine prípadov nevýznamné zmrašťovacie trhliny na stenách. No a práve tu máme náš „pomyslený kameň problému“. Keď sa podcení kontrola, tak riskujete veľké problémy, a to je vlastne jeden z dôvodov, prečo treba vykonať skutočný, poctivý a rozsiahly audit nehnuteľnosti. Objektívne treba však napísať, že existuje na trhu len pár skutočne odborných firiem, ktoré sa profesionálne venujú kontrolám nehnuteľností.
Ako sme vyššie písali, vysvetlíme si to, resp. rozanalyzujeme na príklade domu. Úplným základom je dokumentácia k nehnuteľnosti. Z nej sa dozviete akým spôsobom a z akých materiálov je daná nehnuteľnosť postavená a či v rámci stavby boli vykonané nejaké zmeny. Pokiaľ nemáme projektovú dokumentáciu, môžeme iba začať „veštiť z gule“ a domnievať sa, či stena je tam, kde má byť. Dobrým príkladom je bleskozvod. Bez projektovej dokumentácie ani revízny technik nedokáže „vyveštiť“, či má byť zachytávač v strede strechy alebo na boku budovy, či má byť vysoký 1 meter, alebo 2 metre, teda nevie skontrolovať, či to projektant dobre navrhol a ak áno, či bola realizácia v zmysle projektu. Dokumentácia je prvý kľúčový faktor. Ďalším neodmysliteľným faktorom sú revízne správy a tlakové skúšky. Totiž, mnohé časti nehnuteľnosti nie je možné skontrolovať bez meracieho vybavenia. Podstatné je skontrolovať to, čo nevidíme a práve tieto časti sa dajú preukázať iba meraním. Napríklad také rozvody vodoinštalácie sú uložené v stenách a v podlahe, takže vizuálne ich neskontrolujeme. V tomto prípade vieme, že bežným tlakom takéhoto potrubia je 5 barov. Správnym postupom a meracím vybavením vyvoláme v tomto potrubný vyšší tlak, ktorý v zmysle platných postupov musí toto potrubie uniesť bez jeho poklesu. K takémuto meraniu sa vydáva protokol o tlakovej skúške tesnosti. Potom vieme prehlásiť, že potrubie je v poriadku. Málokedy sa pri auditoch stretávame, že takýto protokol je pri predaji súčasťou dokumentácie. Obdobne je to aj s elektrickými káblami, tiež sú uložené v stenách a nevidíme ich. Aj tu vieme, že bežné napätie v nich je cca 230 V AC. Revíznym prístrojom vieme do kabeláže pustiť 1000 V a zmerať tak izolačný stav kabeláže. Ďalším takýmto meraním je impedancia poruchovej slučky, ktorú bežným zariadením neskontrolujete. Aj tu platí, že nevyhovujúce namerané hodnoty môžu mať fatálne následky. Pod pojmom fatálne následky máme namysli požiar, ublíženie na zdraví, škody na majetku. Dá sa na to pozrieť aj inou optikou. Dajme tomu, že nehnuteľnosť z akýchkoľvek príčin „vyhorí“ (cigareta, sviečka, čínska nabíjačka...). Ak máte poistenú nehnuteľnosť, zrazu musíte poisťovni preukázať, že ste ju mali v poriadku a to sa robí práve revíznou správou. Tu však musíme rozlišovať: revízna správa a revízna správa nemusí byť to isté. Záleží na tom, kto vám ju vykonal. Či ten, od ktorého ju máte, skutočne vašu nehnuteľnosť skontroloval, teda fyzicky si ju prešiel, zmeral a preukázateľne zdokladoval závery, čo trvalo niekoľko hodín, alebo sa niekto zastavil, pozrel sa a o 5 minút oznámil, že máte všetko v poriadku. Niekedy ani to nie. Správa, ktorú vám vyhotovil, nemá žiadne náležitosti, ktoré si vyžaduje zákon, takpovediac je to revízna správa od stola. Inými slovami, dokumentácia, poctivé revízne správy a dôkladná kontrola nehnuteľnosti je vaša cesta istoty pri kúpe.
Čo sa deje, keď kúpite nehnuteľnosť a máte s ňou problémy? Aj z tohto problému sa dá dostať, ale nebude to jednoduché. Žiaden schopný právnik nezoberie do ruky váš prípad, pokiaľ nebude mať jasne na papieri napísané chyby a nedostatky danej nehnuteľnosti. Tieto nedostatky musia byť vyhotovené od odborne zdatnej osoby, ako sa hovorí, s okrúhlou pečiatkou, aby dokument mal váhu. K tomu patrí aj orientačné vyčíslenie nákladov za opravy. Následne si právnik potrebuje naštudovať váš prípad. To znamená, že si pozrie, ako bola postavená zmluva, aby bolo jasné, na čo máte nárok. Mal by rozhodnúť, akou právnou cestnou sa vydá (občiansky zákonník, obchodný zákonník, trestné právo). V závere je ideálnym výsledkom sa s protistranou dohodnúť, závisí to od šikovnosti právnika, pretože súdiť sa roky je neefektívne a nepotrebujete to. Vstup do sveta „reklamácie chýb“ začína približne od sumy 2000 – 3000 EUR, pretože zhruba polovicu vás bude stáť odborný posudok chýb a nedostatkov a druhá časť budú náklady na úvodnú právnu analýzu vášho prípadu a stanovenie právnych možností. Treba ale povedať, že pokiaľ máte dobrého právnika, všetky náklady zaplatí protistrana.
A čo napísať záverom? Keď kupujete nehnuteľnosť a nie ste si istí, nechajte si ju radšej skontrolovať odbornou firmou. Pýtajte si referencie, pozrite si videá, ako pracujú a ako prebieha kontrola. Iba právny a technický audit nehnuteľnosti vám zaručí istotu a pokojný spánok vo vašom vysnívanom bývaní.
Text a foto: Ján Čambal
www.auditnehnutelnosti.sk
Revízny technik všetkých vyhradených technických zariadení (elektrické, plynové, tlakové, zdvíhacie) stavebný a technický dozor, člen SEZ-KES a SKSR
