Banky prichádzajú s lacnými hypotékami, vďaka ktorým si Slováci vo veľkom refinancujú staršie úvery. Oplatí sa im to však vždy tak ako si myslia? Odpoveď na túto ale aj ďalšie otázky vám ponúkneme v tomto článku.
V tomto roku je refinancovanie veľmi atraktívne aj vďaka pandémii. Dá sa na tom ušetriť pekné peniaze, ale treba si to riadne prerátať. Refinancovanie tiež stojí peniaze. Ten najvyšší poplatok na ktorý by ste sa mali pripraviť je za predčasné splatenie úveru, no sú aj ďalšie, ktoré môžu nový úver predražiť.
Rekordne nízke úrokové sadzby, ktoré sa začínajú od 0,365 %, sú pre ľudí so staršou hypotékou veľmi lákavé. Častá otázka znie, či sa oplatí refinancovať napríklad hypotéku s úrokom 1,5 % či dokonca 1 %. Refinancovanie môže byť veľmi zaujímavé aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou. Štandardne sa odporúča rozdiel okolo 0,5 % oproti pôvodnej úrokovej sadzbe, ale ak vám nová banka preplatí poplatok za predčasné splatenie úveru, úsporu môžete dosiahnuť aj pri nižšom rozdiele, teda len pár desatín percenta v úroku. Samozrejme záleží to aj od výšky hypotéky. Rozdiel 0,5 % môže pri úvere 150 000 eur predstavovať viac ako 30 eur, avšak ak máte zostatok úveru 40 000 eur, úspora v mesačnej splátke nemusí byť ani 10 eur.
Úroky však neklesajú len pri hypotékach, ale aj pri spotrebných úveroch niektorých bánk. Pri nich v súčasnosti úroky začínajú od 3,65 % a väčšinou platí, že ak si klient prenesie do banky starší úver z inej banky, dostane nižšiu úrokovú sadzbu ako pri štandardnej novej pôžičke.
Refinancovanie hypotéky sa oplatí vtedy, ak po zohľadnení všetkých jednorazových nákladov ako je znalecký posudok, kolok na katastri či poplatok za predčasné splatenie úveru dosiahnete na mesačnej splátke úsporu, respektíve znížite celkové preplatenie úveru. Nestačí však porovnať len úrokovú sadzbu, ale aj poplatky za využívanie ďalších produktov, ktoré zväčša bývajú na najnižšie úroky naviazané. Všetky tieto poplatky tvoria ďalšie náklady navyše.
Môže ísť napríklad o poplatok za povinné poistenie úveru v banke, poistenie nehnuteľnosti alebo mesačný poplatok za vedenie účtu v novej banke. Refinancovanie sa musí posúdiť oveľa komplexnejšie, aj vzhľadom na prípadný presun účtu a celého platobného styku do inej banky. Aby ste napríklad zbytočne neplatili poplatky za dva účty len kvôli tomu, že refinancovaním hypotéky ušetríte na mesačnej splátke 15 eur.
Dôvody na refinancovanie hypotéky môžu byť rôzne. Rozhodnutie kedy a ako refinancovať napríklad závisí aj od výšky pôvodnej hypotéky a takisto od individuálnych preferencií. Prenosom hypotéky sa môžete zbaviť zbytočných poplatkov za vedenie účtu alebo predraženého poistenia. Banky totiž nemalé peniaze vyberú aj na poplatkoch za účet a pokiaľ klient v novej banke môže získať bezplatné vedenie účtu, je to ďalší dôvod na zmenu banky. Takisto môže byť dôvodom aj možná dlhšia fixácia hypotéky, ktorá sa pri súčasných nízkych úrokoch postará o nemennú splátku napríklad až na 10 rokov.
Nemusí vždy ísť len o snahu získať nižší úrok a ušetriť. Môže sa stať, že potrebujete z úveru vyňať jednu zo založených nehnuteľností, prípadne vyňať spoludlžníka. Niekedy ide aj o zámenu zabezpečenia úveru, najčastejšie z rodičovského domu na vlastný dostavaný dom. Ak v týchto požiadavkách nevie vyjsť v ústrety pôvodná banka, môže sa to podariť v inej banke.
Refinancovanie je jasnou voľbou aj pre tých, ktorí potrebujú spojiť viac úverov a prioritou je čo najnižšia splátka. Môže ísť o hypotéku, spotrebný úver, úver stavebnej sporiteľne, ale aj kreditnú kartu či leasing. Vďaka konsolidácii, čiže zlúčeniu úverov do jednej hypotéky môžete tieto úvery nahradiť jediným úverom s výrazne nižšou splátkou a podstatne tak uvoľniť svoj rodinný rozpočet. V tomto prípade je dôležité, aby hodnota založenej nehnuteľnosti postačovala na pokrytie zostatkov všetkých úverov. Takýmto krokom viete ušetriť aj viac ako polovicu sumy, ktorú ste dovtedy museli vyčleniť na úverové splátky.
Radí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk:
1. Refinancovať môžete kedykoľvek
Refinancovať hypotéku alebo zlúčiť (čiže konsolidovať) viac úverov do jediného výhodnejšieho úveru môžete kedykoľvek. Cieľom môže byť zníženie celkového preplatenia vašich úverov, ale aj dosiahnutie nižšej mesačnej splátky, aby ste znížili tlak na váš rodinný rozpočet. Okrem finančnej úspory však týmto krokom môžete dosiahnuť aj dlhšiu fixáciu a teda nemennosť splátky, prípadne vyriešiť iný problém na úvere.
2. Rozdiel v úroku môže byť 0,5 %, ale aj menej
Refinancovanie môže byť veľmi zaujímavé aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou. Štandardne je odporúčaný rozdiel okolo 0,50 % oproti pôvodnej úrokovej sadzbe. Ale ak vám nová banka preplatí poplatok za predčasné splatenie úveru, máte efekt úspory zaručený aj pri rozdiele pár desatín percenta v úroku.
3. Najviac ušetríte, ak si zlúčite viac úverov do jedného
Najvýraznejší efekt má refinancovanie vtedy, ak novým úverom nahradíte viacero menej výhodných úverov či pôžičiek - hovorí sa tomu konsolidácia. Konsolidovať, teda zlúčiť dokopy môžete prakticky všetky úvery, ktoré máte evidované v úverovom registri. Čiže hypotéky, spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpanie, úvery stavebných sporiteľní, ale aj leasingy a v niektorých bankách aj úvery nebankových spoločností.
4. Ideálne je, ak máte byt alebo dom na zabezpečenie úveru
Najlacnejšie sú práve úvery na bývanie, čiže aj refinancovanie sa najviac oplatí ak máte dom alebo byt, ktoré môžete využiť na zabezpečenie úveru. Zhruba do 80 % hodnoty vašej nehnuteľnosti môžete zlúčiť zostatky všetkých menej výhodných úverov, pôžičiek, kreditných kariet či povolených prečerpaní.
5. Banky preverujú váš príjem len pri väčšom navýšení hypotéky
Pri refinancovaní úverov banky neskúmajú výšku vášho súčasného príjmu, iba si overia že ste zamestnaný, resp. podnikáte. Dôležité je, aby ste doteraz splácali úvery riadne a včas. Keby ste chceli požiadať o navýšenie hypotéky, vtedy si už banka váš príjem preverí, aby vedela, že vyšší úver dokážete splácať. Ak neviete zdokladovať výšku svojho príjmu, môžete si úver navýšiť maximálne o 5 %, resp. o 2 000 eur. Musíte však preukázať bezproblémové a kontinuálne splácanie vášho úveru dostatočne dlhú dobu.
6. Najvyšší býva poplatok za predčasné splatenie úveru
Berte ale do úvahy aj vstupné náklady, ktoré bývajú s refinancovaním spojené. Najvýraznejší poplatok býva za predčasné splatenie hypotéky, ak by ste ju vyplácali mimo výročia fixácie. Vtedy vám stará banka účtuje poplatok 1 % zo zostatku úveru. Aj pri refinancovaní spotrebného úveru a medziúveru zo stavebnej sporiteľne nad 10 000 eur treba rátať s poplatkami za predčasné splatenie vo výške 1 % zo zostatku úveru.
7. Nezabudnite na znalecký posudok a poplatok na katastri
Počítajte aj s poplatkom za vklad záložných zmlúv na katastri (66 eur) alebo za nový znalecký posudok nehnuteľnosti, ak bude v novej banke potrebný (cca od 120 eur do 300 eur v závislosti od typu nehnuteľnosti). Niektorým bankám pri refinancovaní stačí aj pôvodný znalecký posudok z obdobia, keď ste vybavovali prvú hypotéku. Samozrejme, závisí to aj od toho, či je v posudku nehnuteľnosť ohodnotená na dostatočnú sumu vzhľadom k zostatku úveru, resp. viacerých úverov, ktoré refinancujete.
8. Zohľadnite aj ďalšie náklady spojené s nižším úrokom
Pri refinancovaní zohľadnite aj dodatočné podmienky novej banky, ktoré môžu byť naviazané na získanie najnižšieho úroku. Obvykle ide o aktívne používanie účtu, poistenie úveru či nehnuteľnosti. Rovnako zvážte, či presunom hypotéky plánujete, resp. musíte meniť aj bežný účet. Lebo ak vám nová banka podmieni úrok využívaním účtu, môžu vám vzniknúť zbytočné náklady na vedenie dvoch účtov.
9. V mnohých bankách sa dá vyjednať lepší úrok na hypotéke
Ešte predtým, ako sa rozhodnete refinancovať hypotéku, zvážte aj ponuku vašej banky, kde aktuálne úver splácate. Veľa bánk je pripravených vyjednávať o úrokovej sadzbe aj mimo výročia fixácie, aby neprišli o svojich klientov. Môžete tak ušetriť čas a získať adekvátne podmienky aj bez toho, aby ste museli meniť banku.
10. Porovnajte si ponuky viacerých bánk, na detailoch záleží
Ak máte úvery v rôznych bankách, oplatí sa najskôr požiadať o konsolidáciu v banke, kde aktívne využívate bežný účet. Nie je však pravidlom, že vám ponúkne najvýhodnejšie podmienky. Preto ak chcete poznať všetky dostupné možnosti, urobte si komplexný prieskum alebo oslovte finančného sprostredkovateľa, ktorý vám porovná ponuky bánk aj s ohľadom na dodatočné náklady pri refinancovaní, resp. konsolidácii úverov.
Text: Redakcia z materiálov FinGO.sk
