Obnova bytového domu

Z komplexnej rekonštrukcie bytového domu netreba mať strach. Pri výbere dodávateľov prác a následne pri preberaní hotového diela si však treba dávať pozor. Na čo? Ukážeme si na ďalších riadkoch.

 

Rozhodnutie o obnove bytového domu je podmienené dohodou vlastníkov bytov. V prípade, že sa majitelia bytov nedohodnú, je možné oprieť sa o niektoré zákonné ustanovenia. Mnohé bytové domy boli postavené v období socializmu a podľa noriem, ktoré už dnes nie sú platné, a ani nezodpovedajú aktuálnym nárokom.
Obnova domu musí byť odsúhlasená nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov alebo aj nadpolovičnou väčšinou vlastníkov prítomných na riadne zvolanej schôdzi hodinu po jej začatí. V prípade, že na obnovu domu je potrebné čerpať úver, je nadpolovičná väčšina nepostačujúca, o úvere rozhoduje dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov v obnovovanom dome. Na splátky úveru je možné použiť 80 % výšky tvorby fondu opráv a 20 % musí byť k dispozícii na nepredvídateľné opravy a revízie technických zariadení.
 
 

Výmena okien je jedným z prvých krokov pri obnove domu a spravidla má byť realizovaná pred začiatkom zatepľovania obvodového plášťa. Únik tepla cez staré a nekvalitné okná dosahuje 30 až 40 % celkových tepelných strát bytu. Uvažovanie o eliminovaní tohto problému dodatočným utesnením je dnes už vcelku nevhodné. Klasické okno v panelovom dome má hodnotu súčiniteľa prechodu tepla U = 3,0, aktuálne sa používajú okná s U = 1,0, prípadne menším ako 1,0 pri izolačných trojsklách. Nejde však len o samotné okno, ale aj o jeho osadenie do obvodovej konštrukcie, ktoré dnes vykazuje podstatne vyššie izolačné vlastnosti. Okná sú súčasťou fasády domu, a preto pri rozhodovaní o výmene okien je vhodné, aby boli v celom dome osadené rovnaké okná.

V cenovej ponuke na výmenu okien by mali byť obsiahnuté všetky položky: demontáž a likvidácia starých okien, okno s rámom a kovaním, montáž, vonkajšie i vnútorné parapetné dosky, prípadne aj sieťky proti hmyzu a žalúzie. Je vhodné, aby dodávka okien bola doplnená poučením o vetraní, ale predovšetkým jasnými záručnými podmienkami. Okenné krídla po osadení sa môžu pohnúť, preto po určitej dobe je potrebné skontrolovať, či sa pri otváraní či zatváraní krídla nedrú o rám a prípadne požiadať dodávateľa o opätovné nastavenie.
Okenné profily majú byť dodávané kvalitným a známym výrobcom, je riskantné použiť profily z neznámych zdrojov bez certifikácie a bez referencií. Referencie na výrobcu profilov i výrobcu okenných skiel by mali byť pri rozhodovaní určujúce.
Pri dodávke a montáži skontrolujeme, či dodávateľ dodržal dohodnutých výrobcov a aj dohodnuté parametre. Môže sa stať, že nespoľahlivý dodávateľ dodá napríklad okenné sklá s horším súčiniteľom prestupu tepla.

 

Pre bytový fond na Slovensku je charakteristický zlý stav striech, ktoré bývajú nedostatočne zateplené a často majú porušenú hydroizoláciu. Preto je oprava strechy nevyhnutným krokom pri komplexnej obnove bytového domu. To, že strecha je len nad bytmi na hornom podlaží, by nemalo mať na rozhodovanie vplyv, pretože strecha vrátane odvodnenia patrí medzi spoločné časti a zriadenia domu. Oprave strechy by mal predchádzať prieskum aktuálneho stavu strechy a návrh zateplenia na základe výpočtu.

 

Pri výbere dodávateľa je potrebné zamerať sa na kvalitu ponúkaných materiálov a je vhodné, aby dodávateľ poskytoval okrem záručného a pozáručného servisu aj havarijnú službu.
Počas dodávky skontrolujeme ešte pred uložením hydroizolačnej fólie, či dodávateľ použil dohodnutý materiál a v dohodnutej hrúbke.

Balkóny

Najčastejšími poruchami balkónov sú porušenie povrchovej úpravy podlahy, spodných, ale predovšetkým okrajových častí balkónov. Bežné je aj poškodenie oplechovania, a hydroizolácie v stykoch so zvislými časťami konštrukcie. Poruchy vedú často k pomalej deštrukcii čiel či okrajov balkónov, častá je korózia výstuže a jej postupné odkrývanie. Korodovaná výstuž uvoľňuje kryciu vrstvu.
Pri obnove domu je potrebné venovať sa aj oprave balkónov a lodžií. Oprava pozostáva z opravy samotnej konštrukcie, zateplenia a novej hydroizolácie. Ak sa balkóny nezateplia, ich ochladzovaný povrch pôsobí ako tepelný most, ktorý môže viesť k vzniku vlhkosti a prípadne aj plesní v priľahlých častiach interiéru.

 

Na čo dávame pozor

Balkón či lodžia musia byť zateplené po celom obvode, zateplenie len zo spodnej časti ešte nevedie k prerušeniu tepelného mosta. Na tepelnú izoláciu vrchnej strany musí byť použitý materiál, ktorý je určený na tepelnú izoláciu podlahy, teda dostatočne únosný. Pod tepelnou izoláciou by mala byť uložená parozábrana! Zateplenie balkóna či lodžie len zo spodnej strany je nepostačujúce.
Hydroizolácia musí byť urobená na celej ploche a mimoriadnu pozornosť treba venovať stykom balkóna so zvislou konštrukciou, ako aj dilatačným škáram. Tieto miesta je potrebné spevniť hydroizolačnou páskou, ktorá je odolná voči pretrhnutiu. Okraj balkóna má byť ukončený oplechovaním s odkvapovým nosom.

 

Zateplenie obvodového plášťa

Termická sanácia začína návrhom optimálneho spôsobu zateplenia a výberom zatepľovacieho systému, výberom dobrej realizačnej firmy, od ktorej očakávame dokonalú prácu, samotnou realizáciou a kontrolou kvality počas montážnych prác, a končí poskytnutím dlhodobej záruky.
Cieľom zateplenia budovy je výrazné zníženie spotreby energie na vykurovanie objektu prostredníctvom zamedzenia tepelných strát cez obvodový plášť. Výsledok obnovy bytového domu má aj estetický kontext. Aj pri rozmanitom vkuse a pri výrazne rozptýlených estetických požiadavkách obyvateľstva každý dobre obnovený bytový dom má nové estetické hodnoty. Do nich sa okrem tvarových a farebných stránok pretavuje aj pocit starostlivosti o vlastný majetok.

 

Na čo dávame pozor

Zatepľovanie obvodového plášťa je len zdanlivo jednoduché, v skutočnosti je tvorené zatepľovacím systémom, ktorého komponenty sú zladené tak, aby dosahovali požadovaný výsledok. Pri zatepľovaní sa môžeme stretnúť s viacerými chybami a omylmi!

• Pri návrhu zateplenia sa často dohadujeme o hrúbke zateplenia. Hrúbka zateplenia však má byť výsledkom výpočtu a nie dohody. Odvolávať sa na všeobecný názor, že 5 cm stačí, je výsostne nevhodné. Navyše v súčasnosti už cena tepelnoizolačnej platne v závislosti na jej hrúbke netvorí hlavnú zložku rozpočtu zateplenia.
• Zatepľovací systém je naozaj systém, a preto pri zateplení je najbezpečnejšie použiť systém od jedného výrobcu. I keď sú prípady, že prvky systémov rôznych výrobcov môžu byť kompatibilné, nie je to nikým a ničím zaručené. Preto – aj v záujme záruky – je vhodné používať úplný systém jedného výrobcu.
• Osudovou chybou býva použitie neadekvátnych materiálov pre zateplenie. Riziko obnáša predovšetkým použitie lacných lepidiel – objavili sa prípady, kedy bol objekt zateplený pomocou lacnejšieho lepidla na obkladačky, a aj prípady použitia polystyrénu s nepostačujúcimi
• parametrami pre zateplenie. Tieto chyby môžu spôsobiť spadnutie celého zatepľovacieho systému alebo jeho časti. Obdobnou chybou môže byť aj použitie lacných hmoždiniek na upevnenie tepelnoizolačných platní – neoverené hmoždinky z menej kvalitných materiálov môžu pri realizácii praskať a ich funkcia upevnenia platní sa stratí.
• Dodržiavanie technologického postupu: výrobcovia systémov majú predpísaný spôsob realizácie zateplenia – týka sa mnohých podrobností, ako je spôsob lepenia, rozmiestnenie hmoždiniek, nanášanie povrchových úprav. Je vhodné dohodnúť sa s výrobcom na priebežnej kontrole výkonu prác dodávateľskej firmy.
• Ľudský faktor je pri realizácii zateplenia tiež rizikom. Je vhodné, aby v celom procese obnovy boli majitelia domov zastúpení stavebným dozorom, ktorý priebežne kontroluje kvalitu vykonávaných prác.

Vo viacerých prípadoch by obnova bytového domu mala zahŕňať aj zateplenie stropov pivníc. Zatepľuje sa zo spodnej strany stropu v hrúbke podľa výpočtu hrúbky tepelnej izolácie, hrúbka by nemala klesnúť pod 5 cm. Pri rozhodovaní o zateplení stropov pivníc existuje niekoľko možností. Veľmi častým prípadom v panelových domoch je umiestnenie pivníc na úrovni 1. nadzemného podlažia. V tom prípade je vhodné zatepliť aj toto „pivničné podlažie“, aj keď niekedy menšou hrúbkou tepelnej izolácie. Vzhľadom na to, že priestory sú nevykurované, je potrebné zabrániť úniku tepla z bytov nad pivnicami. To isté platí pre objekty, ktoré majú pivnice v suteréne.

 

Zateplenie stropov pivníc má zamedziť ochladzovaniu bytov nad pivničným podlažím, zároveň má byť navrhnuté tak, aby zamedzilo vzniku tepelných mostov. Ak je stena na prízemí nezateplená a strop nad prízemím zateplený, vzniká tepelný most, ktorý sa môže nepriaznivo prejaviť v priľahlých bytoch.

 

Štandardný spôsob vykurovania bytových domov na Slovensku je teplovodné vykurovanie. Celý systém vykurovania je zložitý hydraulický systém, ktorý zabezpečuje prívod vykurovacej vody z miesta jej výroby na vykurované miesto. Cieľom hydraulického vyregulovania vykurovacieho systému je zabezpečiť všetkým odberateľom tepla primerané množstvo vykurovacej vody. Dosahuje sa nastavením prietokov vykurovacej vody v systéme tak, aby boli úmerné tepelným stratám budov a jednotlivých miestností.
V prípade externého dodávateľa tepla hydraulické vyregulovanie tepelného zdroja a vonkajších rozvodov zabezpečuje dodávateľ tepla. Hydraulické vyregulovanie budovy, kde sa teplo odoberá zabezpečujú majitelia bytov prostredníctvom správcu domu.
Hydraulické vyregulovanie znižuje spotrebu tepla len mierne, zabezpečuje však rovnomerné vykurovanie domu a jednotlivých miestností a odstraňuje prekurovanie či nedokurovanie niektorých priestorov domu a všetci odberatelia tepla môžu dosiahnuť adekvátnu tepelnú pohodu. Úspora spočíva v tom, že do domu sa dostane len toľko tepla, koľko ho dom naozaj potrebuje a neprichádza k stratám z prekurovania.
Úspora tepla sa dosahuje montážou termostatických ventilov a termostatických hlavíc a inštaláciou pomerových meračov vykurovacích nákladov na vykurovacie telesá v dome. Termostatická hlavica a ventil umožňujú nastaviť požadovanú teplotu v miestnosti. Po jej dosiahnutí hlavica uzatvorí ventil a pri jej znížení ho opätovne otvorí. Hlavica nereaguje len na teplotu vody v radiátore, ale aj sekundárne zdroje tepla, ako je slnečné žiarenie. Tento systém už priamo vedie k úsporám tepla.
Pomerové merače na vykurovacích telesách zabezpečia spravodlivejšie rozpočítanie nákladov na vykurovanie pre tých, čo majú radšej chladnejší byt ako tí ostatní. Spravodlivejšie rozpočítavanie nákladov na vykurovanie často vedie obyvateľov k presvedčeniu, že šetriť energiu má reálny zmysel a prejaví sa na nižších účtoch.
Po správnom hydraulickom vyregulovaní vykurovacej sústavy a termostatizácii bytov možno dosiahnuť úspory na vykurovacích nákladoch 20 až 30 %. Pri aktívnom šetrení a využívaní pomerových meračov aj viac.

 

Obnovený bytový dom má nové vlastnosti, čo zvyčajne od majiteľov bytov vyžaduje zmenu niektorých návykov a samozrejme aj trochu viac disciplíny. Disciplínu podporuje samostatné meranie spotreby tepla, ale nemôže vyriešiť všetky problémy. Je potrebné zmeniť návyky pri vetraní či pri nastavovaní regulačných ventilov. Výsledkom je však evidentná finančná úspora v úrovni až do 55 % oproti stavu pred obnovou, čo môže predstavovať 2 – 4 eurá na m2 bytu za mesiac. Termická sanácia sa na týchto úsporách môže podieľať až polovicou!
Zateplenie bytového domu je jednoduchou kapitálovou investíciou, ktorá aktuálne prináša úspory. Pri profesionálne zrealizovanej obnove vedie
k nižším nárokom na údržbu domu aj v budúcnosti.

Text: Martin Mak
Foto: Baumit, Rockwool archív a autor