Nájomné bývanie

Nájomné byty u nás nemali nikdy takú podporu ako v ostatných krajinách EÚ, ani takú obľubu. Ide však o jednoduchšiu možnosť osamostatnenia sa ako napríklad kúpa bytu prostredníctvom hypotéky. Téma nájomného bývania začala u nás viac rezonovať počas predvolebnej kampane a stretla sa tiež s podporou koaličných partnerov. Zaslúži si preto určite väčší priestor než jej bol doteraz poskytovaný.

Danej téme sa venuje platforma Budovy pre budúcnosť, ktorá uskutočnila anketu medzi odborníkmi na stavebníctvo na tému nájomného bývania. Jej zistenia a vyhodnotenie ankety si môžete prečítať v pripravenom článku.   

Slovensko výrazne zaostáva v podiele nájomných bytov v našom bytovom fonde oproti ostatným členským štátom EÚ. Na nedostatočne rozvinutý trh s nájomným bývaním neupozorňujú len vládne analýzy a neziskové organizácie ale aj posledná správa o Slovensku spracovaná Európskou komisiou. Nájomné bývanie bolo jednou z dôležitých tém kampane volieb do NRSR 2020. Na potrebe riešiť nedostatok dostupného bývania na Slovensku formou významnej podpory rozvoja nájomného bývania sa dnes zhodujú všetky vládne strany. Podľa vyjadrení lídrov vládnych strán by vláda chcela v priebehu krátkeho obdobia presadiť niekoľko opatrení na podporu nájomného bývania v súkromnom sektore. Medzi predstaviteľmi koaličných strán zhoda na piatich z deviatich opatrení na podporu rozvoja nájomného bývania, ktoré mala strana SaS vo svojom volebnom programe. Podľa ankety, ktorú zostavila platforma Budovy pre budúcnosť drvivá väčšina opýtaných odborníkov a predstaviteľov stavebných firiem súhlasí s danými opatreniami. Do ankety sa zapojilo 28 respondetov z radov predstaviteľov firiem podnikajúcich v oblasti stavebníctva a energetickej efektívnosti ako aj odborníkov na nájomné bývanie.

Najväčšiu podporu má opatrenie, ktoré by zvýšilo právnu ochranu majiteľa objektu napríklad vymáhateľnosťou práva v reálnom čase, výrazným skrátením výpovednej lehoty či zjednodušeným vysťahovania neplatiča. Odborníci dopĺňajú, že je potrebná legislatívna zmena, ktorá by zabezpečila vzájomnú rovnováhu právneho postavenia medzi vlastníkom bytu a samotným nájomcom.

Vysokú podporu má taktiež umožnenie dôchodcovským spoločnostiam aby mohli investovať do investičných trustov nehnuteľností.
Podľa respondetov by podpore nájomného bývania taktiež výrazne pomohla zmena stavebného zákona vďaka ktorej by sa skrátením niektorých činností urýchlila výstavbu nájomných bytov a aj zjednodušila administratíva. Zároveň však dopĺňajú že by takéto zjednodušenie nemalo ísť na úkor riadneho zabezpečenia stavebno-technických požiadaviek a rovnako tak je nutné zabezpečiť aby mali obce územné plány.
Jedno z opatrení hovorí o znížení doby odpisov na nehnuteľnosť z dnešných 40 rokov na 20 rokov. 90 % respondetov v ankete s návrhom súhlasí, majú však niekoľko pripomienok. Opatrenie by muselo by byť účelovo viazané len ak vlastník preukáže, že nehnuteľnosť využíva na nájomné bývanie, čo môže byť komplikované. Zároveň odpisy na 40 rokov, pri 2,5% úrokovom zaťažení minimalizujú daň z príjmu, takže pri 20 ročnom odpise by sa mohli pri dlhodobom nájomnom bývaní vytvárať daňové straty. Rovnako tak hovoria, že opatrenie môže pomôcť nastaviť ekonomickú návratnosť pri komerčnom nájomnom bývaní. Odpisy však niekto musí zaplatiť, a ak by to viedlo k príliš vysokému nájomnému pri podporovanom (nájomnom) bývaní, tak by sa to mohlo minúť účinkom.
V ďalšom opatrení sa navrhuje umožniť spoločné investovanie veľkého množstva malých investorov, čím by sa uvoľnili podmienky na vznik investičných trustov nehnuteľností so zameraním na nájomné bývanie. Drvivá väčšina respondetov s opatrením súhlasí.

V rámci ankety sa platforma Budovy pre budúcnosť pýtala predstaviteľov firiem podnikajúcich v oblasti stavebníctva a energetickej efektívnosti a odborníkov na nájomné bývanie na ďalšie opatrenia pre efektívne nastavenie rozvoja a podpory nájomného bývania, ktoré by vláda mala prijať.

V prvom rade by mala vláda (konkrétne MDV SR) vypracovať koncepciu rozvoja nájomného bývania na 4 roky spolu s akčným plánom rozvoja nájomného bývania. Je nutné stabilizovať finančný rámec podpory nájomného bývania, základom by mala byť politická zhoda na stanovení pevného a stabilného finančného rámca pre účely nájomnej výstavby, aby mohli samosprávy, súkromné a neziskové subjekty so stanovenými peniazmi rátať na celý priebeh ich projektov nájomnej výstavby. Je potrebné definovať konkrétne ciele pre podporu v troch segmentoch: verejného nájomného bývania, podporovaného neziskového) nájomného bývania a komerčného nájomného bývania, zadefinovať reálnu potrebu nájomných bytov a reálne možnosti výstavby.

Štát by mal v spolupráci so samosprávou začať pripravovať neziskové organizácie na výstavbu a správu nájomných bytov v jednotlivých regiónoch. Takéto organizácie fungujú napr. v Rakúsku alebo Nemecku. Rovnako tak by mal vyriešiť dostupnosť pozemkov a možnosť vyčleniť pozemky v správe Slovenského pozemkového fondu na účely nájomnej výstavby.

Medzi ďalšie hlavné odporúčania patrí:
• Úprava DPH režimu (zníženie DPH na 10%) pre výstavbu nájomných bytov podporovaných zo ŠFRB.
• Zvýšenie rozpočtu ŠFRB na podporu nájomného bývania napríklad znížením výšky úverov na obnovu bytových domov, kde sú pripravené financovanie poskytnúť banky a existuje dopyt vlastníkov; zvýhodniť podmienky Štátneho fondu rozvoja bývania a MDV SR a zjednodušiť získanie prostriedkov zo ŠFRB
• Zaviesť spôsob ako vyčleniť z každého novovzniknutého bytového projektu časť portfólia pre nájomné bývanie
• Zmena legislatívy v oblasti využitia časti poplatku za rozvoj samosprávami na účely nájomnej výstavby alebo jeho odpustenia v prípade nájomnej výstavby zo strany developerov,
• Zriadiť fond zábezpeky pre investície do nájomného bývania podobne ako je zriadený fond zábezpeky pre financovanie obnovy bytových domov bol.
• Podporiť investorov do výstavby nájomného bývania formou dlhodobých a lacných úverov. Pri získavaní úverových zdrojov hodnotiť kvalitu projektu a zámeru. Mimo jasných podmienok za ktorých sa budú jednotlivé projekty realizovať vybaviť prístupné prevádzkové úvery pre realizačné firmy

1. Zvýšime právnu ochranu majiteľa objektu napríklad vymáhateľnosťou práva v reálnom čase, výrazným skrátením výpovednej lehoty či zjednodušeným vysťahovania neplatiča (Ako dôvody výpovede budú prípustné len neplatenie, užívanie v rozpore s nájomnou zmluvou, preobsadenosť.)

2. Zmenou stavebného zákona, napríklad spojením územného a stavebného konania a skrátením niektorých činností urýchlime výstavbu nájomných bytov a aj zjednodušíme administratívu. Tým dosiahneme to, že developeri budú vedieť pružnejšie reagovať na trhové zmeny.

3. Znížime dobu odpisov nehnuteľností z dnešných 40 rokov na 20 rokov.

4. Uvoľníme podmienky na vznik investičných trustov nehnuteľností (REIT) so zameraním na nájomné bývanie. Týmto umožníme spoločné investovanie veľkého množstva malých investorov

5. Umožníme, aby Dôchodcovské správcovské spoločnosti. a Doplnkové dôchodkové spoločnosti. mohli pri dodržaní princípov obmedzenia a rozloženia rizika investovať do investičných trustov nehnuteľností (REIT).

6. Zavedieme povinnosť prihlásenia sa na trvalý pobyt v nájomných bytoch pri nájmoch presahujúcich 1 rok

7. Stanovíme, že nárast nájomného smie byť najviac o výšku inflácie.

8. Zavedieme možnosť použitia financií zo stavebného sporenia na účely budovania nájomného bývania.

9. Umožníme, aby Štátny fond rozvoja bývania mohol poskytovať pôžičky s dlhou dobou splatnosti a na celú dobu garantovaným úrokom na účely výstavby nájomného bývania. V prípade predaja nehnuteľnosti alebo zmeny účelu užívania bude príslušná suma úveru splatná okamžite.

Zvyšovanie energetickej efektívnosti budov je pre Slovensko kľúčovým nástrojom ako dosiahnuť a splniť klimatické a energetické ciele do roku 2030. Pokiaľ sa štát rozhodne podporovať masívnu výstavbu nájomných bytov, mal by na túto skutočnosť myslieť a vyžadovať vyšší energetický štandard takýchto budov. Dokáže tým jednoducho riešiť dve výzvy súčasne, tak ako bytovú krízu tak aj klimatickú. Vysoko energeticky efektívne bytové domy by zároveň dokázali zabezpečovať vyššiu kvalitu vnútorného prostredia. Predchádzalo by sa vysokej vlhkosti a vznikom plesní, tak ako to občas býva v nekvalitných novostavbách. Takto nastavená politika by zabezpečila ľuďom cenovo dostupné bývanie s nižšími účtami za energie, zvyšovala by ich kvalitu bývania a zároveň by pozitívne prispievala k riešeniu problému zmeny klímy. Pri výstavbe (alebo obnove) budov by mal ísť štát príkladom a nepreferovať kvantitu nad kvalitou. Chceme, aby boli verejné
peniaze využívané efektívne a zodpovedne, aby pozitívne prispievali k energetickým a klimatickým cieľom, ku ktorým sa naše vlády zaviazali, nie aby ich podkopávala. Požadujeme preto, aby výstavba nájomných bytov spĺňala kritéria udržateľnosti a v ideálnom prípade by mali takéto investície podliehať zelenému verejnému obstarávaniu.

V nemecky hovoriacich krajinách nie je výnimkou, že sa nájomné domy stavajú v energeticky pasívnom štandarde. Náklady na energie sú tým pádom tak nízke, že sú často krát zahrnuté v nájomnom a nie je potrebné ich rozdeľovať. Pokiaľ by výstavba nájomných bytov z verejných financií nastavila trend vysokého energetického štandardu a vysokej kvality, motivuje k takémuto prístupu aj súkromný sektor.
Tento dokument ponúka niekoľko pozitívnych príkladov zo zahraničia, ktoré dokazujú že politika nájomného bývania, ktorá kladie dôraz na vysoký energetický štandard nájomných bytových domov je efektívnym nástrojom na zabezpečenie kvalitného bývania pre ľudí a má pozitívny dopad na spoločnosť.

Neziskové bytové združenie NEUE HEIMAT TIROL (NHT) je medzinárodne uznávaným popredným developerom a správcom nehnuteľností v Tirolsku. Polovica združenia je vo vlastníctve spolkovej krajiny Tirolsko a polovica mesta Innsbruck. Ich prioritou je výstavba a prevádzka cenovo dostupných bytov a nájomných bytov. V oblasti sociálneho bývania ponúka NHT svoje služby všetkým tirolským komunitám a nštitúciám, kde spravujú 18 500 bytov. NHT sa radí medzi lídrov vo vysoko kvalitnej výstavbe pri súčasnom zabezpečení nízkych  revádzkových nákladov. Veľký význam prikladajú na nákladovo orientovanú architektúru, vysokú kvalitu bývania a zvýšenú orientáciu na environmentálnu stránku budov. Z toho dôvodu je zameranie na výstavbu budov v pasívnom štandarde jedným z cieľov NHT a od roku 2012 stavajú budovy už len v tomto energetickom štandarde.

Jedným z dôvodov prečo sa NHT zameriava na tento typ výstavby je, že spolková krajina Tirolsko podporuje výstavbu pasívnych domov dotáciou na bývanie, čím ich robí z dlhodobého hľadiska dostupnými. Pasívny dom je zároveň popredným svetovým štandardom v oblasti energeticky úsporných stavieb, ktorý zabezpečuje nízke prevádzkové náklady v dôsledku nízkej spotreby energie, vysokú kvalita stavby a jednotlivých konštrukcií a kvalitné bývanie s neustálym prísunom čerstvého vzduchu. Rakúsko má najvyššiu hustotu pasívnych domov v Európe. Mesačné náklady na vykurovanie bytov s rozlohou 50 m2 sú podľa NHT v priemere 12 € na mesiac.

Vo všeobecnosti platí, že súčasťou sociálnej politiky Rakúskej republiky je tvorba dostupného bývania. Združenia akým je NHT využívajú pri výstavbe nájomných bytov dotácie na bývanie, ktoré takýmto neziskovým združeniam pomáhajú zabezpečovať finančnú dostupnosť nájmu. (V prípade NHT sú to Tirolské „Wohnbauförderung“).

V rámci výskumného a technologického programu rakúskeho Spolkového ministerstva dopravy, inovácií a technológií „Haus der Zukunft“ (dom budúcnosti) sa postavilo niekoľko projektov nájomných domov na ktorých sa demonštrovalo spojenie dostupného nájomného bývania a vysoko energeticky efektívnej výstavby. Zámerom programu bola podpora výskumu a vývoja, ktorý poskytol základ pre úplne nové  rístupy v koncepte pasívnych budov a vo využívaní udržateľných materiálov v stavebníctve. Cieľom programu bolo teda vyvinúť najlepšie dostupné prvky a koncepty obytných, administratívnych a obchodných budov (novostavby aj obnovy) a následne ich využiť v demonštratívnych projektoch.