[materiály]
[služby]
[technológie]
Do celkových nákladov stavby patrí:
cena pozemku,
náklady spojené so získaním pozemku,
príprava staveniska (odstránenie porastov, zbúranie starých objektov vyrovnanie terénu, a pod.),
náklady spojené s napojením na miestnu infraštruktúru (vodovod, kanalizácia, plyn, elektrina, telekomunikácie, teplo),
náklady na projekt (architekt, staviteľ),
stavebné náklady (materiál a práce),
vonkajšie úpravy (záhrada, chodníky, terasa, schody, bazén, atď.),
prípadné zariadenie interiéru (koberce, záclony, závesy, a pod.),
rezerva vo výške 15 % na nepredvídané výdavky (podzemná voda, záplavy, zmeny počas stavby - dlažby, obklady a pod.).
prevádzkové náklady domácnosti (nájomné, kúrenie, elektrina, plyn, voda, kanalizácia, odpady, telefón, televízia, rozhlas, internet, dane, atď.),
splátky pôžičiek a leasingu,
školné a vzdelávacie náklady,
dopravné náklady (verejná doprava, auto),
iné pravidelné platby,
životné náklady (strava, oblečenie, voľný čas, dovolenka, atď.),
cca 15 % na nepredvídateľné výdavky (choroby, nehody, autoservis, atď.).
Výsledná suma predstavuje výšku možnej mesačnej splátky pôžičky. Odporúča sa, aby táto splátka neprekročila 30 % mesačného príjmu rodiny.
Bilancia získaných údajov nám umožňuje zvážiť či je investícia do stavby domu vôbec reálna a rentabilná. Banky poskytujú úvery okrem iného aj na základe posúdenia rovnakých kritérií .
Je štátom garantovaný spôsob ukladania peňazí, ktorého cieľom je riešenie bytovej otázky občanov alebo zlepšenie a modernizácia doterajšieho bývania. Je najvýhodnejším spôsobom získania financií na stavbu, ak sporiteľ sporí minimálne 6 rokov. Na základe stavebného sporenia je možné získať výhodný stavebný úver, navyše ponúka nemenné ročné úrokové sadzby a štátny príspevok - tridsať percent z ročne usporenej čiastky (max. však 2 500 korún). Na účet stavebného sporenia je možné ukladať ľubovoľnú čiastku a kedykoľvek počas roka - nie je nevyhnutné sporiť v pravidelných mesačných platbách.
Stavebný úver je účelový úver, ktorý sú oprávnené poskytovať len stavebné sporiteľne. Je určený na financovanie bytových potrieb. Maximálna výška stavebného úveru je určená rozdielom medzi cieľovou sumou stavebného sporenia (ktorú si určí sporiteľ) a nasporenou sumou na účte stavebného sporenia v čase, kedy žiadateľ žiada o úver, resp. kedy mu vznikol právny nárok na stavebný úver. Právny nárok na stavebný úver vznikne v momente, kedy stavebná sporiteľňa pridelí sporiteľovi cieľovú sumu a on splní podmienky bonity a návratnosti požičaných prostriedkov. Pod pridelením cieľovej sumy sa rozumie pripravenie peňažných prostriedkov vo výške cieľovej sumy, teda sporiteľom nasporenej sumy a stavebného úveru.
Nárok na pridelenie cieľovej sumy získa sporiteľ po splnení nasledujúcich podmienok:
minimálnej doby sporenia,
minimálnej nasporenej sumy na účte stavebného sporenia,
minimálneho hodnotiaceho čísla,
návratnosti úveru (schopnosť úver splácať) a zabezpečenia úveru.
Výhody stavebného úveru spočívajú v nízkej úrokovej sadzbe a spravidla v možnosti splatiť stavebný úver formou mimoriadnej splátky alebo splatenia celej dlžnej čiastky. Úroková sadzba, výška splátky a doba splácania stavebného úveru, závisí od zvoleného typu sporenia a od zvolenej stavebnej sporiteľne.
Pre preukázanie návratnosti a zaručenia stavebného úveru stavebné sporiteľne spravidla skúmajú:
bonitu - schopnosť sporiteľa poskytnutý úver vrátane úrokov splácať popri platení bežných životných výdavkov; dokladom sú potvrdenia o príjme a informácie o výdavkoch (napr. preukázaním výpisov z bankového účtu),
zaručenie stavebného úveru - forma závisí od výšky poskytnutého úveru (poistenie schopnosti splácať úver, ručiteľ, zaručenie nehnuteľnosťou, vinkuláciou peňazí na bankovom účte v prospech stavebnej sporiteľne, a pod.).
Cieľom programu REKO fond je poskytnúť možnosť financovania údržby, rekonštrukcie a obnovy bytových domov pre fyzické (vlastníkov, resp. nájomcov bytov) a právnické osoby (spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bytové družstvá, resp. správcov).
Program umožňuje sporiť za zvýhodnených podmienok a prémií na predmetné investície do udržiavania/rekonštrukcie bytových domov, ponúka úverové programy, podporu energetických úspor, možnosť čerpania štátnej prémie u fyzických osôb...
Štátny fond rozvoja bývania spravuje Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR a bol vytvorený na podporu zveľaďovania a rozširovania bytového fondu.
Podporu z fondu možno čerpať formou zvýhodneného úveru alebo nenávratného príspevku na účel:
výstavba bytu v bytovom alebo rodinnom dome vrátane bytu, ktorý sa získa prestavbou, prístavbou nebytového priestoru,
výstavba alebo prestavba zariadenia sociálnych služieb, alebo prestavba nebytového priestoru na zariadenie soc. služieb,
kúpa bytu, obnova bytovej budovy,
výstavbu obecného nájomného bytu v bytovom dome.
Výška a schválenie úveru sa viaže na schopnosť investora spolufinancovať investíciu min. 20 % vlastných prostriedkov a preukázanie schopnosti splácať úver. Výška úveru ŠFRB môže byť až 80 % obstarávacej ceny, pri ročnej úrokovej sadzbe do výšky úrokovej sadzby NBS ku 1. januáru roku podania žiadosti.
Nenávratný príspevok na kúpu bytu je určený max. 50 % obstarávacej ceny bytu s maximálnym pevným limitom podľa veľkosti bytu (70 000 Sk na garsónku – 140 000 Sk na troj- a viac izbový byt), pridelenie prostriedkov skupine znevýhodnených občanov s ťažkým postihnutím a pod. sa upravuje osobitne.
Podmienky čerpania úveru, resp. nenávratného príspevku sú určené osobitným zákonom.
Spotrebný úver je možné čerpať na akýkoľvek účel, bankové spotrebné úvery musia byť spravidla podložené preukázaním schopnosti klienta splácať úver zo svojho príjmu, resp. inou formou zábezpeky (ručenie fyzickou osobou, záložné právo na nehnuteľnosť, vinkulácia vkladov, životné poistenie a pod.). Banka väčšinou vyžaduje, aby mal klient u nej vedený účet niekoľko mesiacov pred pridelením úveru. Výška spotrebného úveru je spravidla 20 000 – 1 000 000 Sk podľa inštitúcie, ktorá ho poskytuje, s maximálnou dobou splatnosti 2 - 15 rokov (pri zabezpečení nehnuteľnosťou).
Výhodou spotrebného úveru je jednoduché vybavovanie, nie je potrebné dokladovať jeho účel, je možné ho získať aj bez ručiteľa.
Niektoré firmy v snahe zjednodušiť nákup svojich produktov (napr. predajcovia okien) v spolupráci s bankovou inštitúciou ponúkajú úvery na nákup ich konkrétnych produktov.
Hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej štyri roky a najviac 30 rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej.
Hypotekárna banka ho poskytuje na tieto účely:
nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti,
výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb,
údržbu tuzemských nehnuteľností,
získanie vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti (vysporiadanie dedičstva a pod.),
splatenie poskytnutého úveru (nie hypotekárneho) použitého na vyššie uvedené účely.
Banky rozlišujú medzi klasickým hypotekárnym úverom (na účely kúpy nehnuteľnosti, vlastníckeho podielu a pod.) stavebným hypotekárnym úverom (na účely výstavby, prestavby, modernizácie) a poskytujú aj rôzne kombinácie produktov (napr. hypotekárny úver v kombinácii so stavebným sporením, životnou poistkou a pod.).
Žiadateľ musí byť fyzická osoba s trvalým pobytom v SR, občan SR, právnické osoby so sídlom v SR alebo obce SR.
Hlavným kritériom zo strany poberateľa úveru je úrok, doba splatnosti úveru a dĺžka garantovanej doby fixného úroku. Z hľadiska splácania bývajú najvýhodnejšie úvery s dĺžkou 15 - 20 rokov.
Každá banka si určuje vlastné podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru. Klient je posudzovaný z hľadiska jeho bonity – schopnosti splácať úver.
Banky na posúdenie žiadosti zvyčajne požadujú:
kúpnu zmluvu (resp. zmluva o budúcej zmluve) – pri kúpe nehnuteľnosti, znalecký posudok,
výpis z katastra nehnuteľností pre danú nehnuteľnosť,
doloženie schopnosti splácať úver (potvrdenie príjmu od zamestnávateľa, pracovnú zmluvu, resp. daňové priznanie), resp., ak žiadateľ nespĺňa podmienky bonity, je možné uviesť aj spoludlžníkov,
pri stavebnom hypotekárnom úvere je potrebné doložiť takisto projektovú dokumentáciu, stavebné povolenie, rozpočet stavby a pod.
Pred podaním žiadosti o úver banka žiadateľovi poskytne orientačnú kalkuláciu hypotekárneho úveru.
K úveru je zvyčajne nevyhnutné
vinkulovať poistenie predmetnej nehnuteľnosti v prospech banky,
vinkulovať životné poistenie žiadateľa v prospech banky.
Môže byť totožná s nehnuteľnosťou, na ktorej kúpu, resp. výstavbu sa žiada hypotekárny úver, alebo môže ísť o inú nehnuteľnosť na území SR. Ak predmetom zálohy je stavba – táto musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností (prakticky to znamená, že musí mať vybudované min. základy). Založená nehnuteľnosť musí byť poistená s vinkuláciou poistenia v prospech banky.
Hypotekárna banka je viazaná len vlastným ohodnotením nehnuteľnosti. V prípade, že je na nehnuteľnosti uvalené záložné právo alebo obmedzenie prevodu, celkovú odhadnutú cenu zníži hodnotou zaťaženia nehnuteľ
Text: redakcia podľa podkladov e-filip
Foto: Bien Haus
