Ako výhodne dofinancovať hypotéku?

Ako dofinancovať hypotéku čo najvýhodnejšie? Podľa prieskumu FinGO.sk najviac ľudí preferuje úver stavebnej sporiteľne, tretina sa zaujíma o spotrebný úver a výrazne menej klientov ručí ďalšou nehnuteľnosťou alebo použije vlastné peniaze. Riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová vysvetľuje rozdiely medzi najčastejšími spôsobmi dofinancovania a zároveň radí, ktoré riešenie môže byť najrýchejšie a ktoré najlacnejšie. 

„Podľa prieskumu medzi našimi maklérmi až 47 % klientov preferuje na dofinancovanie hypotéky úver stavebnej sporiteľne. O spotrebný úver sa zaujíma 30 % ľudí a necelých 9 % klientov volí možnosť ručenia ďalšou nehnuteľnosťou. Najmenej ľudí (7 %) na dofinancovanie kúpnej ceny nehnuteľnosti použije vlastné úspory alebo peniaze od rodiny,” opisuje riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Voľba ideálneho riešenia podľa odborníčky závisí hlavne od príjmu, ktorý banka klientom akceptuje, ale aj od sumy, ktorú potrebujú dofinancovať. „Je rozdiel či klient potrebuje na dofinancovanie kúpnej ceny 10-tisíc eur alebo 40-tisíc eur, ktoré napríklad formou spotrebného úveru nedostane. Alternatívou je aj ručenie ďalšou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom či bytom. Banka tak získa dostatočnú hodnotu zabezpečenia a môže klientom schváliť hypotéku na pokrytie celej kúpnej ceny nehnuteľnosti,” radí odborníčka.

Ak majú klienti dostatočný príjem na splácanie dvoch úverov, môžu požiadať banku o dofinancovanie spotrebným úverom. „Mnohé banky pôžičku na dofinancovanie môžu ponúknuť rovno k schválenej hypotéke, a to so zvýhodneným úrokom. Kvôli obmedzenej splatnosti maximálne 8 rokov však klienti musia rátať s vyššou mesačnou splátkou. Kombinácia hypotéka a spotrebný úver je najjednoduchšia, najrýchlejšia na vybavenie a využívajú ju väčšinou bonitnejší klienti,” hovorí Eva Šablová.

O čosi zdĺhavejším riešením je úver od stavebnej sporiteľne, ktorý môžu využiť aj klienti bez stavebného sporenia. Medziúver stavebnej sporiteľne sa dá v porovnaní so spotrebným úverom natiahnuť na dlhšie obdobie, aj na 20 či 30 rokov. Vďaka dlhšej splatnosti tak vznikne na úvere nižšia mesačná splátka. Kombinácia hypotéka a medziúver stavebnej sporiteľne je preto ideálna pre ľudí, ktorí požadujú nižšie mesačné zaťaženie rozpočtu. 

Treťou a najlacnejšou alternatívou je založenie ďalšej nehnuteľnosti. Môže ísť napríklad o dom či byt rodičov alebo aj známych. „Pri založení ďalšej nehnuteľnosti klient zvýši hodnotu zabezpečenia úveru, a tak môže čerpať len jeden úver - hypotéku v plnej výške. Zároveň si môže zobrať aj pár tisíc eur navyše, ktoré sa mu môžu zísť napríklad na zariadenie alebo rekonštrukciu nového bývania,” radí odborníčka.

Samozrejme, najvýhodnejšou cestou je dofinancovať hypotéku peniazmi z vlastných zdrojov. Na túto variantu by mali byť klienti vopred pripravení, keďže ide o nemalú investíciu. 

„Kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých ľudí najväčšou investíciou v živote, preto by si mali tento krok dôsledne naplánovať. Určite nie je vhodné minúť na dofinancovanie všetky úspory vrátane finančnej rezervy, ktorá by mala ostať v rodine pre neočakávané situácie, aké nám ukázala aj pandémia COVID-19,” uzatvára Eva Šablová.

• Ak máte dostatočný príjem na splácanie dvoch úverov, môžete požiadať banku o dofinancovanie spotrebným úverom. 

• Mnohé banky vám pôžičku na dofinancovanie môžu ponúknuť rovno k schválenej hypotéke, a to so zvýhodneným úrokom. 

• Spotrebný úver je však limitovaný splatnosťou maximálne 8 rokov, preto bude vaša mesačná splátka vyššia oproti medziúveru stavebnej sporiteľne. 

• Obmedzená je aj maximálna výška pôžičky, obvykle je to 25 000 až 30 000 eur. 

• Kombinácia hypotéka + spotrebný úver je jednoduchšia a rýchlejšia na vybavenie a využívajú ju väčšinou bonitnejší klienti.

• Spotrebný úver môžete neskôr buď predčasne splatiť, alebo ak vám vyššie mesačné zaťaženie nebude vyhovovať, môžete časom zlúčiť oba úvery do jednej refinančnej hypotéky. 

• Refinancovanie však bude možné až vtedy, ak poklesne zostatok úverov, resp. ak sa vplyvom rastu cien alebo po prípadnej rekonštrukcii zvýši hodnota vašej nehnuteľnosti. 

• Banka bude vždy požadovať dostatočné zabezpečenie v pomere k výške zostatku úveru.

• Medziúver stavebnej sporiteľne sa dá v porovnaní so spotrebným úverom natiahnuť na viac ako 8 rokov, pokojne aj 20 či 30 rokov. 

• Vďaka dlhšej splatnosti môžete mať na úvere nižšiu mesačnú splátku. 

• Kombinácia hypotéka + medziúver stavebnej sporiteľne je preto ideálna pre klientov, ktorí požadujú čo najnižšie mesačné zaťaženie rozpočtu.

• Musia však rátať s vyšším celkovým preplatením úveru. 

• Medziúver stavebnej sporiteľne môžete získať aj v prípade, ak nemáte uzavreté stavebné sporenie.

• Niekedy je možné získať výhodnejšie podmienky tohto úveru vďaka existujúcej zmluve stavebného sporenia, ktorú už máte uzavretú vy alebo napríklad váš rodinný príslušník. 

• Navyše môžete preplatenie eliminovať mimoriadnymi splátkami.

• Aj v tomto prípade môžete po čase zlúčiť oba úvery pod jeden refinančný úver zabezpečený nehnuteľnosťou.

• Ďalšou alternatívou, ktorú využíva čoraz viac ľudí, je pomoc rodičov alebo iných blízkych osôb. Ak vlastnia nehnuteľnosť a nemajú ju zaťaženú hypotékou, môže ich dom či byt slúžiť ako ďalšie zabezpečenie úveru.

• Vyššia hodnota zabezpečenia vám umožní čerpať len jeden úver, a to hypotéku v plnej výške.

• Okrem toho vzniká priestor zobrať si pár tisíc eur navyše, ktoré sa môžu zísť na zariadenie alebo rekonštrukciu nového bývania.

• Nehovoriac o tom, že pri hypotéke dostanete jednoznačne najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu.

• Po čase môžete požiadať o vyňatie druhej založenej nehnuteľnosti, kedy už hodnota zostávajúcej nehnuteľnosti bude postačovať na zabezpečenie klesajúceho zostatku úveru.

• Alternatívou tejto možnosti je ručiť dočasne len jednou nehnuteľnosťou, ale inou ako je tá, ktorú kupujete za predpokladu, že má vyššiu hodnotu. Potom by išlo len o výmenu založenej nehnuteľnosti.

Ide o orientačné príklady, počítané s priemernou úrokovou sadzbou pre nové úvery. Výsledné úrokové sadzby a mesačné splátky úverov závisia od individuálneho posúdenia konkrétnych bánk a stavebných sporiteľní. Ovplyvňuje ich aj bonita klienta a jeho dosiahnutý rating v banke. Čo sa týka potrebného príjmu - ide o minimálny príjem v prípade, že banka posudzuje jedinú osobu, klient je slobodný, bezdetný a bez záväzkov.

Kupujete nehnuteľnosť za 60 000 €

Kupujete nehnuteľnosť za 100 000 €

Kupujete nehnuteľnosť za 150 000 €

* Niektoré banky neposkytujú spotrebný úver v takejto výške, preto prepočet nezohľadňuje podmienky konkrétnej banky, len všeobecné porovnanie možných splátok.