Investovanie do nehnuteľností je pre mňa hlavným a veľmi efektívnym spôsobom, ako tvoriť hodnoty do budúcnosti. Pre mnohých investorov môže byť kľúčovou prekážkou, s ktorou bojujú, práve začiatok – konkrétne nedostatok vlastného kapitálu na nákup nehnuteľnosti.
Málokto má možnosť investovať celé svoje úspory, a preto je nevyhnutné využívanie cudzích zdrojov – hypotekárnych úverov. Správne použitie cudzích zdrojov a pákového efektu je však umenie, ktoré môže výrazne zvýšiť výnosy na vlastné zdroje a urýchliť rast investičného portfólia.
Pákový efekt znamená, že pri investovaní do nehnuteľnosti použijem cudzie zdroje, teda financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru, za účelom vyššieho zhodnotenia vlastných zdrojov. Tento spôsob mi umožňuje tvoriť väčší majetok, než by som si mohol dovoliť pri úplnom financovaní z vlastných úspor. Prakticky to znamená, že si požičiam väčšiu časť potrebných prostriedkov, spravidla to býva 80 % hodnoty nehnuteľnosti a svoje vlastné úspory použijem na zvyšných 20 % hodnoty.
Pákový efekt je z môjho pohľadu veľmi silný nástroj, ktorý mi umožňuje zvýšiť návratnosť investície. Ak sa mi podarí kúpiť nehnuteľnosť, ktorá počas času rastie na cene, moje výsledky budú oveľa vyššie, než keby som použil iba vlastné prostriedky.
Príklad: Ak si kúpim nehnuteľnosť v hodnote 100 000 EUR a využijem financovanie formou hypotéky vo výške 80 000 EUR, stačí mi na to 20 000 EUR vlastných prostriedkov. Za predpokladu, že sa hodnota nehnuteľnosti zvýši napríklad o 20 % za 5 rokov, čo znamená rast ceny na 120 000 EUR, získam zisk 20 000 EUR. Tento zisk však bude dosiahnutý pri investovaní len 20 000 EUR, čo znamená, že môj výnos z investície je 100 %. To je práve sila pákového efektu – aj keď je môj vlastný kapitál malý, dokážem využiť cudzie zdroje na výrazné zhodnotenie svojej investície.
Pri kúpe investičných nehnuteľností je základom získať dobré financovanie. Na to veľmi odporúčam mať profesionálneho finančného sprostredkovateľa. Pri vyjednávaní s bankou je tiež dôležité poznať podmienky úverov a rozumieť, ako fungujú úrokové sadzby, splátky a doba splácania. Čím lepšie podmienky získam, tým nižšie budú moje náklady na financovanie a tým viac sa môžem sústrediť na maximalizovanie výnosov z nájomného a potenciálneho rastu hodnoty nehnuteľnosti.
Dôležité je, aby som vedel, ako riadiť svoj cash flow. V praxi to znamená, že okrem splátok hypotéky musím zabezpečiť aj dostatočné príjmy z nájmu, aby sa pokryli všetky náklady spojené s nehnuteľnosťou. Určite odporúčam, aby bolo čisté nájomné minimálne v takej výške, ako je splátka hypotéky. Ak je moje čisté nájomné vyššie ako mesačná splátka hypotéky, vzniká mi stabilný pasívny príjem, ktorý môže rásť spolu s rastúcou hodnotou nehnuteľnosti.
Vyžívanie pákového efektu pri investovaní do nehnuteľností je z môjho pohľadu jedným z najefektívnejších spôsobov, ako vytvárať hodnoty. Dôležité je správne manažovanie financií, dôkladné vyhodnotenie rizík a neustále sledovanie trhu. Ak sa rozhodnem správne využiť cudzie zdroje, pákový efekt mi môže umožniť dosiahnuť vysoké výnosy, ktoré by boli bez jeho využitia nepredstaviteľné.
Používaním vlastných a cudzích zdrojov zároveň získavame väčšie zhodnotenie vlastných zdrojov. Toto je základ celého pákového efektu (leverage).
Text: JUDr. Ing. Roman Kružliak, RSc.
Foto: Freepik.com
