Ako investovať do nájomných nehnuteľností so ziskom?

V druhej časti rozhovoru s Romanom Kružliakom sa zameriame na hlavné náklady a výzvy spojené s vlastnením a správou nájomných nehnuteľností. Dozviete sa, prečo je dôležité, aby splátka hypotéky bola nižšia ako čisté nájomné, aké náklady treba očakávať pri údržbe a opravách a aké faktory treba zohľadniť pri výbere nehnuteľnosti na kúpu. Dozviete sa o jeho skúsenostiach, úspechoch aj chybách, ktoré môžu byť užitočné pre každého začínajúceho investora.

Odporučili by ste na kúpu prvej nájomnej nehnuteľnosti radšej dom alebo byt, novostavbu alebo ísť do rekonštrukcie?

Ja som nastavený predovšetkým na investovanie do bytových jednotiek. Vo svojom portfóliu mám aj rodinné domy, no je ich minimum. Čo sa týka výnosového percenta, lepšie sa oplatia staré byty a ich následná rekonštrukcia. Mne samému sa viac páčia novostavby, no keď sa na to pozriem cez čísla, výnosové percento nevychádza tak dobre ako pri starých bytoch. 

Aké sú hlavné náklady ale aj výzvy spojené s vlastnením a správou nájomnej nehnuteľnosti?

 Jedným z hlavných nákladov spojených s kúpou nehnuteľnosti je okrem 10-20% vlastných zdrojov splátka hypotéky. Ja apelujem na to, aby bola splátka hypotéky vždy nižšia ako je čisté nájomné. Vtedy sa investor môže cítiť komfortne. Ďalšími nákladmi býva údržba, opravy, dane a pod. Výzvou je na začiatok nájsť vhodnú nehnuteľnosť na kúpu, ktorá prináša maximálne výnosové percento. 

Odporúčate spravovať nehnuteľnosti osobne alebo prostredníctvom správcovskej spoločnosti?

 Na začiatok určite odporúčam osobnú správu nehnuteľností. Nie je to nič časovo náročné. Zároveň, ako prenajímateľ dôkladne spoznáme, čo správa nehnuteľnosti vyžaduje a potom vieme správne posúdiť, pokiaľ budeme túto službu využívať od niekoho iného, aká je jej hodnota.

Aký je váš najúspešnejší investičný príbeh? Môžete nám ho priblížiť?

Úspešných bolo viac. V podstate úspešným je každý jeden nadobudnutý byt. Úloha je vybrať správnu nehnuteľnosť, nadobudnúť ju, podľa možností financovať a prenajímať. Poradenstvo znie: kúpte, prenajmite a potom čakajte. Nezameňte poradie tým, že najskôr budete čakať a potom urobíte ostatné veci :)

Boli nejaké investície, ktoré nedopadli podľa vašich očakávaní?

Chýb po ceste som urobil viac. Jedna, ktorú si dôrazne pamätám bola, že som v roku 2007 odovzdal predávajúcemu zálohu vo výške 200 000 korún a predávajúci predal nehnuteľnosť niekomu inému (podvodník). Peniaze dodnes nemám, skúsenosť áno :) Poučenie, ktoré z toho plynie je, že treba byť pri prevodoch nehnuteľnosti ale aj pri prevodoch celkovo opatrný a múdry.

Aké sú najčastejšie chyby, ktoré robia začínajúci investori do nehnuteľností, a ako sa im dá vyhnúť?

Najčastejšou chybou, ktorú robí začínajúci investor je, že nakupuje citmi a nepočíta, potom sa z neho stáva na začiatku zberateľ. A ak aj zberateľ v tomto zotrvá, tak ide veľmi pomaly, keďže má nízke výnosové percento a v prípade akéhokoľvek menšieho problému zo svojho zberateľstva vycúva, lebo pri svojom výnosovom percente nevie problém riešiť a finančne pokryť.

Ako vidíte úlohu technológií a inovácií v budúcnosti trhu nehnuteľností?

Predpokladám, že technológie a inovácie zohrajú dôležitú úlohu aj na trhu nehnuteľností. Digitálne platformy nám uľahčia vyhľadávanie a správu nehnuteľnosti, zatiaľ čo moderné technológie v budovách zlepšia energetickú účinnosť a bezpečnosť.

Aké zdroje by ste odporučili pre ďalšie vzdelávanie v oblasti investovania do nehnuteľností?

Možností je veľa – knihy, články, podcasty či odborné semináre. Sám ponúkam vzdelávanie prostredníctvom intenzívnych dvojdňových konzultácií pre malé skupinky ľudí. Veľmi odporúčam sledovať aj zahraničných investorov – dá sa od nich veľmi veľa naučiť.

Prvú časť rozhovoru s Romanom Kružliakom si prečítate tu: Ako investovať do nájomných nehnuteľností so ziskom?

Foto: Pixabay